Inhoud
Wat is de betekenis van een as-built attest of plan?
Een as-built attest is, net als het as-built plan, een deel van het as-built dossier. Het as-built dossier geeft de werkelijke situatie van een gebouw weer. Het beschrijft hoe de eigenlijke bouw afwijkt van het gebouwontwerp waarvoor de stedenbouwkundige vergunning werd verleend.
Een gebouw waarvan het as-built attest geen of enkel minieme, niet-relevante afwijkingen vertoont, is volgens de wetgever volledig conform en geldig uitgevoerd. Welke afwijkingen dat zijn, ontdek je onder in dit artikel.
Tijdens bouwwerken is het in sommige gevallen nagenoeg niet te vermijden dat er enigszins wordt afgeweken van de bouwplannen. Binnen de 90 dagen voor het gebouw wordt opgeleverd of in gebruik wordt genomen, kun je een as-built dossier laten opstellen.
Het attest in het as-built dossier geeft aan waar en in welke mate het gebouw afwijkt van de plannen die werden goedgekeurd in de bouwvergunning. Zo vermijd je latere problemen, bijvoorbeeld wanneer het huis verkocht wordt.
Hoe een as-built attest er uit moet zien, is wettelijk vastgelegd. Elk as-built attest is qua vorm hetzelfde. Het as-built attest wordt ook wel eens de mini-regularisatievergunning genoemd.
Wie maakt het as-built dossier op?
Het as-built dossier, het as-built attest en de as-built plannen worden opgesteld door de architect.
Is het as-built dossier verplicht in Vlaanderen?
Is een as-built attest verplicht? Heb je zo’n as-built attest nodig? Nee, het attest is niet verplicht. Het attest kan wel van pas komen om problemen met de verkoop van de woning te vermijden. Ook wanneer de afwijkingen worden vastgesteld, kan dat zonder het attest voor problemen zorgen.
Wanneer de afwijkingen duidelijk beschreven zijn in het as-built attest, en het gaat om toegestane afwijkingen, kunnen ze niet voor problemen zorgen.
De Vlaamse overheid voorziet welke afwijkingen beschreven zijn en met de bouwvergunning gecombineerd kunnen worden.
Vroeger was het attest wel nog verplicht. Je moest het laten opstellen bij de bouw van een nieuwe woning, of bij verbouwingen waarvoor je een stedenbouwkundige vergunning nodig had. Bij de verkoop van een woning nam de notaris notariële akte van het attest. Het attest werd dus opgenomen in het verkoopcompromis.
Wat kost een gevalideerd as-built attest?
Er zijn geen wettelijk vastgelegde prijzen voor de opmaak van een attest. Aangezien het attest wordt opgesteld door de architect die het bouwproject overziet, zijn de kosten doorgaans beperkt.
Ontvang offertes
In welke situaties is een as-built attest aanvragen nodig? Wat bij verkoop woning en nieuwbouw?
Om jezelf in te dekken, is het interessant om de architect een as-built attest op te laten stellen. De afwijkingen in het as-built attest moeten uiteraard nog steeds conform zijn aan de regelgeving.
Wat zijn precies de gevolgen als…
- De bouwheer geen as-built attest heeft, en er tijdens de bouwwerken een afwijking vastgesteld wordt? In dat geval moet de bouwheer een nieuwe omgevingsvergunning aanvragen. De (ver)bouwwerken lopen vertraging op.
- De bouwheer geen as-built attest heeft, en er na het (ver)bouwen een afwijking vastgesteld wordt? Dan heeft de bouwheer een bouwovertreding begaan. Hij of zij krijgt een boete, en moet de overtreding rechtzetten.
- De bouwheer een as-built attest heeft, en er een afwijking wordt vastgesteld? Als de afwijking duidelijk vastgelegd is in het as-built attest, en de afwijking wettelijk is toegestaan, is de afwijking in overeenstemming met de wet. De afwijking wordt niet als inbreuk op de bouwvergunning beschouwd.
Zonder het attest vergroot dus de kans dat je een nieuwe omgevingsvergunning moet aanvragen voor de constructie. Welke afwijkingen toegestaan zijn, is wettelijk bepaald. Het blijft dus erg belangrijk om de bouwplannen zo strikt mogelijk op te volgen. Zo vermijd je het overtreden van de regels omtrent onder meer de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.
Info: Wettelijk toegestane afwijkingen van de as-built plannen tijdens bouwwerken
Een kleine afwijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen komt regelmatig voor. Wat zijn de decretaal toegestane afwijkingen, mits vastgesteld in het attest?
1. Het metsershaar
Het metsershaar is de technische tolerantiemarge. Het gaat om technisch onvermijdelijke afwijkende handelingen. Die kleine afwijkende handelingen zijn toegelaten zolang er geen grote afwijkingen in de maatvoering zijn die niet inherent gelinkt kunnen worden aan het bouwproces.
Voorbeeld: In de meeste gevallen gaat het om kleine afwijkingen door de afmetingen van de bakstenen. Zo kan het door de afmetingen van de bakstenen onmogelijk zijn om een raam te bouwen dat precies 120 centimeter breed is. Een raam van 122 centimeter gaat bijvoorbeeld wel. Dergelijke kleine afwijkingen zijn toegestaan als die nodig zijn om het oorspronkelijke bouwplan zo goed mogelijk op te volgen. Er is hierbij wel een architect vereist om de afgeleverde vergunning zo goed mogelijk na te leven. De architect bezorgt je een zo nauwkeurig mogelijk bouwplan.
Andere afwijkingen die groter zijn dan het metsershaar, kun je niet opnemen in het attest. Bij grotere afwijkingen moet je een nieuwe omgevingsvergunning aanvragen.
2. Volgens de Vlaamse Codex toegestane afwijkingen (decretaal)
Naast het metsershaar zijn er nog een aantal toegestane afwijkingen die opgenomen kunnen worden in het attest. Het gaat, volgens de Vlaamse Codex, om volgende afwijkingen:
- Afwijkingen door handelingen waarvoor geen vergunning nodig is. Denk aan het schilderen van de gevel.
- Afwijkingen door handelingen die vrijgesteld zijn van de vergunningsplicht. Denk aan het verplaatsen van niet-dragende binnenmuren of binnendeuren.
- Afwijkingen door handelingen waarvoor de meldingsplicht geldt, zolang die handelingen binnen het gebouw gebeuren. Denk aan het verplaatsen van dragende binnenmuren.
Opgelet: Het blijft erg belangrijk om niet af te wijken van de gemeentelijke en provinciale gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen vergunningsplichtig
Meer weten? Ontvang advies op maat van specialisten
Heb je nog vragen over het as-built attest, of welke afwijkingen al dan niet vergund kunnen worden? Vul dan onderstaand formulier in. Je ontvangt gratis en volledig vrijblijvend informatie en advies op maat bij erkende architecten. Zo vind je heel eenvoudig een antwoord op jouw vragen, en een oplossing voor jouw project.