Inhoud
Wat is het EPC gemeenschappelijke of gemene delen appartementsgebouw?
Het EPC gemeenschappelijke of gemene delen van een appartementsgebouw, wat is dat nu precies? Het Energieprestatiecertificaat gemene delen (EPC GD in het kort) geeft een indicatie van hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen van kleine en grote appartementsgebouwen zijn. Daarnaast geeft dat EPC een beeld van de energiezuinigheid van de collectieve installaties in een appartementsgebouw.
Waar dient een EPC GD voor?
- Het EPC GD geeft potentiële kopers en huurders een beter beeld van de energetische prestaties van kleine en grote appartementsgebouwen.
- Daarnaast bevat het EPC GD adviezen hoe de eigenaars die energetische prestaties kunnen verbeteren.
- Tot slot beïnvloedt het EPC GD de EPC-attesten van de individuele wooneenheden in het gebouw.
Het EPC GD is sinds 2022 verplicht voor appartementsgebouwen met 15 of meer gebouweenheden. Sinds 1 januari 2023 is het EPC GD ook verplicht voor appartementsgebouwen met 5 of meer gebouweenheden. De verplichting is, in tegenstelling tot het gewone Energieprestatiecertificaat, niet verbonden aan verkoop of verhuur.
Het EPC GD moet dus ook opgesteld worden wanneer het gebouw momenteel niet te koop of te huur staat.
Wat zijn de gemeenschappelijke delen van een appartement die aan bod komen in het EPC keuringsverslag?
Wat zijn nu precies de gemeenschappelijke of gemene delen van een appartement?
1. De gebouwschil
Een eerste belangrijk onderdeel van de gemene delen is de gebouwschil. De gebouwschil bevat onder meer de buitenmuren, het dak, en de vloer van de benedenverdieping. De energiedeskundige type A die het gebouw komt keuren kijkt bijvoorbeeld naar de isolatiewaarde van het materiaal waarmee de buitenmuren geïsoleerd zijn.
2. De verwarming van de ruimte(s) en het sanitair water
Ook de collectieve installaties van het gebouw neemt hij of zij onder de loep. De ruimteverwarming en de manier waarop het sanitair water verwarmd wordt zijn daarbij het belangrijkst. De energiedeskundige kijkt bijvoorbeeld naar het type verwarmingsketel. Ook de installaties die de afzonderlijke ruimtes verwarmen worden geïnspecteerd.
3. De ventilatie
De aanwezigheid van een ventilatiesysteem speelt een belangrijke rol in de energetische prestaties van het gebouw. De energiedeskundige gaat na of het om een centraal of decentraal ventilatiesysteem gaat, checkt in welke mate de af- en aanvoer van lucht mechanisch verloopt, en bekijkt de prestaties van het ventilatiesysteem.
4. De verlichting
De verlichting van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw spelen een belangrijke rol in het collectieve energiegebruik. De EPC deskundige bekijkt hoe de gangen en openbare vertrekken worden verlicht. Hij of zij gaat na welk type verlichting aanwezig is, en bekijkt het totale vermogen van de lichtbronnen.
5. Eventuele zonne-energie en andere duurzame energiebronnen
Zonnepanelen, zonneboilers en andere duurzame energiebronnen hebben een positieve invloed op het EPC van een gebouw. De energiedeskundige houdt dan ook rekening met de aanwezigheid van alle duurzame installaties. Hij of zij bekijkt de prestaties van de geïnstalleerde faciliteiten, en gaat na in welke mate die het energieverbruik beïnvloeden.
Wat behoort niet tot de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw?
Onderstaande elementen worden niet gerekend tot de gemeenschappelijke delen van kleine of grote appartemensgebouwen.
- Installaties die louter de gemeenschappelijke ruimtes (zoals de inkomhal) bedienen, met uitzondering van de verlichting in een gebouw met 5 of meer wooneenheden.
- Individuele schildelen van het gebouw. Denk aan de deuren, vensters en installaties van individuele wooneenheden.
Wetgeving: is het EPC gemeenschappelijke delen verplicht?
Het EPC GD moet verplicht aanwezig zijn vanaf…
- 1 januari 2022 voor gebouwen met 15 of meer gebouweenheden.
- 1 januari 2023 voor gebouwen met 5 of meer gebouweenheden.
- 1 januari 2024 voor gebouwen met 2 tot 4 gebouweenheden.
Onder gebouweenheden worden zowel residentiële als (kleine) niet-residentiële eenheden verstaan. Denk maar aan een groot gebouw, kantoor, een winkeltje, een medische praktijk of een kapper. De feitelijke situatie, en niet de vergunde situatie wordt gebruikt bij de bepaling van het aantal eenheden.
Het EPC Gemeenschappelijke delen is daarbij verplicht voor alle appartementsgebouwen.
- Het gebouw hoeft geen gemeenschappelijke ruimtes (zoals bijvoorbeeld een inkomhal) te hebben. De gebouwschil kan bijvoorbeeld de enige factor zijn die het EPC GD beïnvloedt.
- Zowel gebouwen met 1 eigenaar als gebouwen met meerdere eigenaars moeten over een EPC GD beschikken.
Een EPC GD is voorts verplicht los van de verkoop, verhuur of andere overdracht van het gebouw. De eigenaar of eigenaars van het gebouw moeten het EPC GD dus steeds kunnen voorleggen. Wil je een van de eenheden van het gebouw verkopen of verhuren? Dan moet je zowel het EPC van de aparte eenheid als het EPC Gemeenschappelijke delen voorleggen. Beide certificaten zijn van belang.
De EPC GD wordt per gebouw opgesteld. De gebouwafbakening is bepaald in het Gebouwenregister. Je kunt die informatie zelf opzoeken in de basiskaart GRB. Wat als gebouw beschouwd wordt, staat dus los van adresgegevens. Een gebouw met meerdere ingangen, huisnummers of adressen wordt dus nog steeds als een enkel gebouw beschouwd. Ook de eigendomsstructuur (VME-structuur) speelt daarin geen rol. Een gebouw met meerdere eigenaars wordt dus beschouwd als 1 enkel gebouw.
Eigenaars van nieuwbouwappartementen moeten het EPC Gemeenschappelijke delen ten laatste 10 jaar en 1 maand na het ontvangen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning kunnen voorleggen.
Bij de verkoop van het gebouw wordt het EPC GD overgedragen aan de nieuwe eigenaar(s).
Hoe lang is het EPC GD geldig?
Het EPC Gemeenschappelijke delen is maximaal 10 jaar geldig. Laat je een (ingrijpende) energetische renovatie uitvoeren? Dan vervalt het EPC GD als:
- De collectieve installaties vervangen worden of als je de nieuwe collectieve installaties plaatst.
- Minstens 15 % van de gebouwschil wordt vervangen of als nieuwe isolatie geplaatst wordt. Denk aan nieuwe vloerisolatie of een upgrade van de aanwezige buitenmuurisolatie.
- Er een nieuw EPC wordt ingediend.
Let op! Laat je energiebesparende renovaties uitvoeren? Dan moet het EPC GD opnieuw worden opgesteld. Het EPC GD beïnvloedt de score van de EPC van de aparte gebouweenheden.
Wat kost het? Prijs EPC gemene delen + Wie moet het EPC betalen?
De gemiddelde prijs voor een EPC gemeenschappelijke delen ligt tussen de 360 en 760 euro. Hoewel het EPC Gemene delen een wettelijke verplichting is, is er geen wettelijk kader voor de tarieven van de EPC keuring. Een raming van de kosten:
- Gebouw met 16 of meer gebouweenheden: 600 euro + 10 euro per appartement
- Gebouw met 5 tot 15 gebouweenheden: 300 euro + 20 euro per appartement
- Gebouw met 2 tot 4 gebouweenheden: 300 euro + 15 euro per appartement
De eigenlijke prijs van de keuring is afhankelijk van een aantal factoren.
- Type gebouw
- Complexiteit en omvang van het gebouw
- Regio
- Vraagprijs energiedeskundige
De kosten voor het certificaat gaan naar de eigenaar of de VME (Vereniging Mede-Eigenaars). Vaak is het voordelig om een EPC keuring voor elke wooneenheid te combineren met de keuring voor het EPC Gemeenschappelijke delen.
EPC Gemeenschappelijke delen ontbreekt?
Gebouwen worden steekproefsgewijs gecontroleerd op de aanwezigheid van het EPC Gemene delen. Die controle wordt uitgevoerd door het VEKA, het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. Ontbreekt het EPC GD voor een gebouw dat wel over het attest moet beschikken? Dan riskeer je een fikse boete. De boetes kunnen oplopen tot 5.000 euro.
De boete gaat naar de eigenaar van het appartementsgebouw of naar de VME.
Stappenplan syndicus en VME om het EPC gemeenschappelijke delen te ontvangen
De syndicus (gebouwbeheerder) en de VME (Vereniging Mede-Eigenaars) werken samen om het EPC Gemene delen te verkrijgen.
Stap 1: Verzamel alle bewijsstukken + Informeer de gebouweigenaar (VME)
De syndicus informeert de Vereniging van Mede-Eigenaars (of de eigenaar) over de verplichting van het EPC Gemene delen. Vervolgens verzamelt de syndicus de nodige bewijsstukken. Het gaat onder meer om:
- Technische informatie en bewijsstukken over de isolatie.
- Technische informatie en bewijsstukken voor de collectieve installaties.
- Informatie over eventuele zonnepanelen en andere energiezuinige installaties.
Stap 2: Maak een afspraak met een energiedeskundige A
De VME of de eigenaar stelt een energiedeskundige type A aan. Er wordt een afspraak voor een plaatsbezoek gemaakt.
De syndicus houdt de nodige bewijsstukken bij de hand. Want de energiedeskundige heeft die nodig bij het opstellen van het rapport. Hij of zij maakt ook de toegang tot de verschillende delen van het gebouw vrij. Belangrijk zijn onder meer:
- Het stooklokaal
- Het dak
- De gebouweenheden
Stap 3: Plaatsbezoek
Tijdens het plaatsbezoek controleert de energiedeskundige de gemeenschappelijke ruimtes, de gemene delen en de collectieve installaties.
Stap 4: Verslag + Certificaat EPC gemeenschappelijke delen
Vervolgens voert de energiedeskundige de bevindingen in een speciale software in. Zo wordt het certificaat EPC GD opgesteld.
De aanvrager (de eigenaar of de Vereniging van Mede-Eigenaars) ontvangt het rapport. Het rapport bevat naast de score aanbevelingen om de prestaties van het gebouw te verbeteren.
Op verzoek kan de energiedeskundige type A het EPC Gemene delen doornemen met de syndicus en/of de eigenaar of de VME. Zo krijgt die een beter beeld van de nodige vervolgstappen om de energieprestaties van het gebouw te verbeteren.
Ontvang advies en prijzen op maat van EPC-specialisten
Wil je meer informatie omtrent de aanvraag van het EPC Gemene Delen? Of ben je op zoek naar een energiedeskundige type A? Vul dan snel onderstaand formulier in. Je ontvangt gratis vrijblijvende offertes en advies op maat. Je kan zo de keuring zo voordelig mogelijk laten uitvoeren.